Thị trường M&A bất động sản đối mặt nhiều điểm nghẽn
Sau giai đoạn thị trường bất động sản gặp nhiều biến động, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) được kỳ vọng sẽ trở thành giải pháp giúp tái cấu trúc các dự án gặp khó khăn, khơi thông nguồn vốn và tạo động lực phục hồi cho thị trường. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều thương vụ M&A vẫn đang bị đình trệ bởi những vướng mắc pháp lý kéo dài.
Các chuyên gia nhận định, điều mà thị trường đang thiếu hiện nay không phải là quỹ đất hay dòng vốn đầu tư, mà là một hành lang pháp lý minh bạch, ổn định và có thể dự đoán được trong dài hạn.
Chồng chéo pháp luật là rào cản lớn nhất
Theo nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, hệ thống pháp luật hiện nay vẫn tồn tại sự chồng chéo giữa:
- Luật Đất đai.
- Luật Đầu tư.
- Luật Nhà ở.
- Luật Kinh doanh bất động sản.
Sự khác biệt trong cách áp dụng và giải thích pháp luật giữa các cơ quan quản lý khiến nhiều dự án dù đủ điều kiện chuyển nhượng vẫn phải mất nhiều năm để hoàn tất thủ tục.
Điều này làm gia tăng chi phí vốn, kéo dài thời gian triển khai và khiến nhiều nhà đầu tư quốc tế trở nên thận trọng hơn khi tham gia thị trường Việt Nam.
Dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được chuyển nhượng
Một trong những quy định đang tạo ra nhiều tranh luận là yêu cầu dự án muốn chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất sạch. Tuy nhiên, khi bước vào giai đoạn triển khai dự án, dòng tiền gặp khó khăn khiến chủ đầu tư không đủ khả năng hoàn tất các nghĩa vụ tài chính còn lại.
Hệ quả là:
- Dự án không thể chuyển nhượng.
- Nhà đầu tư mới không thể tiếp nhận dự án.
- Nguồn vốn bị “chôn” trong các tài sản dở dang.
- Thị trường mất cơ hội tái cấu trúc hiệu quả.
Doanh nghiệp buộc phải “lách” bằng chuyển nhượng cổ phần
Khi việc chuyển nhượng dự án gặp nhiều trở ngại, nhiều doanh nghiệp lựa chọn hình thức chuyển nhượng cổ phần công ty sở hữu dự án.
Về bản chất, dự án vẫn được sang tay cho chủ đầu tư mới nhưng dưới hình thức thay đổi cơ cấu cổ đông thay vì chuyển nhượng dự án trực tiếp.
Mặc dù không vi phạm pháp luật nhưng cách làm này tiềm ẩn nhiều rủi ro:
- Khó kiểm soát lịch sử pháp lý dự án.
- Phát sinh tranh chấp cổ đông.
- Tăng rủi ro thẩm định cho nhà đầu tư.
- Khó khăn trong quá trình huy động vốn sau này.
Đây cũng là lý do nhiều tổ chức tài chính quốc tế yêu cầu kiểm tra pháp lý rất kỹ trước khi quyết định đầu tư.
Pháp lý trở thành bộ lọc đầu tiên của dòng vốn
Nếu trước đây giá trị quỹ đất là yếu tố quyết định trong một thương vụ M&A thì hiện nay pháp lý dự án mới là tiêu chí quan trọng nhất.
Các tổ chức tín dụng và quỹ đầu tư hiện quan tâm đến:
- Quyền sử dụng đất được hình thành như thế nào.
- Dự án có liên quan đến tài sản công hay không.
- Nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành đến đâu.
- Tính ổn định của quyền tài sản trong tương lai.
- Khả năng thích ứng với các thay đổi pháp luật.
Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định giải ngân cũng như định giá dự án.
Rủi ro pháp lý làm giảm giá trị thương vụ
Trong các giao dịch M&A hiện nay, rủi ro pháp lý được phản ánh trực tiếp vào giá trị tài sản.
Một dự án có hồ sơ pháp lý phức tạp thường:
- Bị chiết khấu giá mạnh hơn.
- Khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng.
- Mất nhiều thời gian thẩm định.
- Kéo dài quá trình đàm phán.
Ngược lại, các dự án có pháp lý rõ ràng, minh bạch và hoàn thiện thường nhận được sự quan tâm lớn từ các quỹ đầu tư trong và ngoài nước.
Cần cơ chế tài chính mới để khơi thông thị trường
Nhiều chuyên gia đề xuất cần có các giải pháp tài chính linh hoạt hơn nhằm tháo gỡ các dự án đang bị đình trệ.
Một trong những đề xuất đáng chú ý là:
- Cho phép ngân hàng bảo lãnh giao dịch.
- Thiết lập tài khoản phong tỏa.
- Trích trực tiếp dòng tiền thanh toán để thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai.
Cơ chế này sẽ giúp:
- Nhà nước thu đúng, thu đủ.
- Chủ đầu tư cũ giảm áp lực tài chính.
- Nhà đầu tư mới sớm tiếp nhận dự án.
- Đẩy nhanh quá trình tái khởi động dự án.
Quỹ đầu tư bất động sản sẽ là động lực mới
Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cho rằng Việt Nam cần sớm hoàn thiện khung pháp lý cho:
- Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs).
- Quỹ đầu tư tư nhân.
- Quỹ đầu tư hạ tầng.
Các tổ chức này có thể đóng vai trò là bên mua chuyên nghiệp, giúp gom các dự án phân tán, tạo thanh khoản cho thị trường và giảm phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng.
Đây là mô hình đã được áp dụng thành công tại nhiều quốc gia phát triển.
Cải cách thủ tục hành chính sau chuyển nhượng
Ngoài vấn đề pháp lý, thủ tục hành chính sau chuyển nhượng cũng là một trong những nguyên nhân làm chậm tiến độ M&A.
Nhiều doanh nghiệp cho biết quá trình:
- Thay đổi chủ đầu tư.
- Điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư.
- Cập nhật giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
vẫn mất rất nhiều thời gian.
Các chuyên gia kiến nghị áp dụng cơ chế một cửa liên thông nhằm rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và giúp dòng vốn nhanh chóng đi vào triển khai dự án.
M&A bất động sản không còn là cuộc đua sở hữu đất
Theo đánh giá của giới chuyên môn, thị trường M&A bất động sản Việt Nam đang bước sang một giai đoạn mới.
Nếu trước đây nhà đầu tư tập trung vào việc sở hữu càng nhiều quỹ đất càng tốt thì hiện nay ưu tiên hàng đầu là tính minh bạch của quyền tài sản.
Nhà đầu tư chỉ sẵn sàng bỏ vốn dài hạn khi họ hiểu rõ:
- Quyền lợi của mình là gì.
- Nghĩa vụ pháp lý cần thực hiện.
- Tính ổn định của dự án trong tương lai.
- Khả năng bảo vệ quyền tài sản trước các thay đổi chính sách.
Do đó, cuộc cạnh tranh lớn nhất trên thị trường hiện nay không còn nằm ở quy mô quỹ đất mà nằm ở chất lượng pháp lý của dự án.
Kết luận
M&A bất động sản tại Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa phát triển nhưng đang đối mặt với những nút thắt pháp lý đáng kể. Việc hoàn thiện hành lang pháp luật, đơn giản hóa thủ tục hành chính, phát triển các quỹ đầu tư chuyên nghiệp và nâng cao tính minh bạch của quyền tài sản sẽ là chìa khóa để khơi thông dòng vốn và thúc đẩy quá trình tái cấu trúc thị trường. Trong giai đoạn tới, pháp lý minh bạch sẽ trở thành yếu tố quyết định giá trị dự án và sức hấp dẫn của thị trường M&A bất động sản Việt Nam.
Liên hệ ngay
Nguồn tham khảo:
Truy cập miễn phí thông tin độc quyền về cho thuê kho, nhà xưởng, đất tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An, TP.HCM, …
KHU CÔNG NGHIỆP 247 là đơn vị hoạt động trong lĩnh vực mua, bán, cho thuê nhà xưởng, bất động sản. Chúng tôi tự hào là đơn vị hàng đầu cung cấp các dịch vụ bất động sản tại Việt Nam. Chúng tôi có một đội ngũ chuyên viên tư vấn bất động sản có trình độ chuyên môn cao, giàu kinh nghiệm và luôn lấy chữ TÍN làm trọng.
Phone: 0901 490 348
Email: datkhucongnghiep247@gmail.com
Website: datkhucongnghiep247.com.vn
