Doanh nghiệp “đứng bánh” vì ách tắc trong xác định giá đất: Hiện trạng, hệ lụy và giải pháp

Hàng trăm dự án đình trệ vì vướng xác định giá đất

Hiện trạng nổi bật và cũng là nỗi lo chung của giới đầu tư địa ốc tại TP.HCM là sự đình trệ của hàng trăm dự án bất động sản vì ách tắc ở khâu xác định giá đất. Nhiều dự án nhà ở, khu phức hợp hay khu công nghiệp dù đã hoàn thiện thủ tục pháp lý cơ bản nhưng lại không thể hoàn tất các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước do chưa xác định xong giá đất cụ thể.

Hệ quả là hàng loạt dự án rơi vào trạng thái “đóng băng”, gây lãng phí nguồn lực và tài nguyên đất, đồng thời khiến doanh nghiệp lâm vào cảnh khó khăn vì không thể đưa sản phẩm ra thị trường để thu hồi vốn.

Không chỉ doanh nghiệp lao đao, mà đông đảo nhà đầu tư trong và ngoài nước cũng rơi vào tâm trạng bất an khi dòng vốn bị “kẹt cứng”, tiến độ thu hồi nguồn lực chậm lại, làm giảm sức hút của thị trường BĐS Việt Nam trên bản đồ khu vực. Ngoài ra, tiến độ thu ngân sách của thành phố từ tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí liên quan tới đất đai cũng bị ảnh hưởng đáng kể.

Cơ chế xác định giá đất: Đã có hướng dẫn, vẫn bế tắc

Nguyên nhân khiến xác định giá đất trở thành điểm nghẽn kéo dài xuất phát từ vấn đề lịch sử, chính sách thay đổi liên tục và sự phức tạp của quá trình định giá. Những dự án sử dụng đất đã giao, cho thuê trước Luật Đất đai 2013 hiện phải áp dụng Điều 63 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn liên quan. Tuy nhiên, do việc thu thập dữ liệu, chứng từ giao đất trong quá khứ gặp nhiều khó khăn, thậm chí không đủ cơ sở pháp lý, nhiều hồ sơ dự án bị tồn đọng kéo dài.

Theo quy định hiện tại, các dự án nhóm này phải xác định giá đất thông qua hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) và cần có tổ chức thẩm định độc lập, sau đó trình Hội đồng thẩm định giá đất của thành phố. Như vậy, mỗi dự án phải trải qua nhiều bước, trong đó có các thủ tục hành chính phức tạp như đăng thông tin chào thầu thuê tổ chức định giá hoặc xây dựng chứng thư định giá đất để trình thẩm định.

           ==> Hoặc bạn có thể quan tâm: Hệ số điều chỉnh giá đất là gì? Khi nào áp dụng hệ số điều chỉnh?

Vì thế, xác định giá đất trở thành trở ngại lớn nhất khiến tiến độ hoàn thiện hồ sơ dự án bị kéo dài. Đến tháng 8/2025, TP.HCM còn gần 100 hồ sơ tồn đọng chưa giải quyết, chủ yếu tập trung ở dự án cũ, đã giao đất trước năm 2013.

Hệ lụy domino của ách tắc trong xác định giá đất

Không dừng lại ở tác động tới một nhóm doanh nghiệp hay nhà đầu tư, sự ì ạch trong xác định giá đất còn kéo theo hàng loạt hệ lụy cho toàn thị trường và xã hội:

• Hàng trăm dự án BĐS bị “đóng băng”, diện mạo đô thị chậm đổi mới, quy hoạch dễ bị phá vỡ hoặc không được hiện thực hóa đúng thời hạn.
• Doanh nghiệp BĐS không triển khai được sản phẩm mới ra thị trường, kéo theo nguy cơ mất cân đối tài chính, áp lực lãi vay ngân hàng tăng cao.
• Người dân mất cơ hội tiếp cận nhà ở, lãng phí quỹ đất công, nguồn cung nhà ở thương mại, nhà ở xã hội trì trệ.
• Tiến độ thu ngân sách thành phố, các loại phí, nghĩa vụ tài chính liên quan cũng bị kéo lùi, gây mất ổn định nguồn thu, ảnh hưởng đến đầu tư hạ tầng và các dự án phúc lợi xã hội khác.
• Hệ lụy xã hội gồm: gia tăng khiếu kiện, tranh chấp đất đai, tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh trật tự tại các địa bàn có dự án “treo”.

Như báo cáo mới đây gửi Phó thủ tướng Trần Hồng Hà và Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp & Môi trường của TP.HCM ghi nhận, chỉ trong 8 tháng đầu năm 2025, thành phố mới tháo gỡ được 266/838 dự án vướng mắc xác định giá đất.

Đã có tiến triển nhưng còn quá nhiều vướng mắc

Những năm gần đây, chính phủ đã ban hành Luật Đất đai 2024 và nhiều nghị định, hướng dẫn nhằm tháo gỡ các khó khăn, đặc biệt là Nghị định 102/2024/NĐ-CP và đến gần đây nhất là Nghị định 226/2025/NĐ-CP. Tuy nhiên, thực tiễn hồ sơ còn chậm vì một số vướng mắc lớn như:

• Các dự án thuộc diện giao đất trước năm 2013 thiếu hồ sơ, chứng từ hợp lệ, dữ liệu thị trường ở các thời điểm quan trọng khó thu thập.
• Quá trình xác định giá đất cụ thể mất nhiều tháng, thậm chí cả năm, kéo theo đình trệ hoặc dừng tiến độ triển khai dự án.
• Sự phối hợp giữa các sở ngành còn bất cập, quy trình thẩm định, phê duyệt lặp lại dẫn đến kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ.
• Một số kiến nghị gỡ vướng thủ tục từ địa phương chưa được tiếp thu, bổ sung kịp thời vào văn bản pháp lý.

Nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cho biết, họ phải nhiều lần kiến nghị, làm việc với các cơ quan chức năng nhưng tiến độ vẫn chậm, khiến chi phí tài chính, lãi vay tích tụ, ảnh hưởng lớn tới sức khỏe doanh nghiệp.

Những tín hiệu tích cực từ thực tiễn xác định giá đất

Dù còn nhiều vướng mắc, TP.HCM trong năm 2025 đã có một số kết quả khả quan trong xác định giá đất đối với các dự án lớn. Chỉ riêng việc phê duyệt giá đất cho 9 dự án bất động sản, thành phố đã thu về hơn 52.599 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Tiêu biểu là các dự án khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm với số thu trên 16.000 tỷ đồng; Dự án khu đô thị lấn biển Cần Giờ trên 27.000 tỷ; hàng loạt khu công nghiệp, khu ở cao tầng cũng giúp tạo nguồn thu lớn và giải quyết nhu cầu nhà ở, thu hút đầu tư.

Ngoài ra, Sở Nông nghiệp & Môi trường TP.HCM đang tiếp tục trình thêm 23 dự án mới chờ xác định giá đất, dự kiến thu về khoảng 7.956 tỷ đồng. Nếu tiến độ xác định giá đất được đẩy nhanh, thành phố sẽ có thêm nguồn lực lớn đầu tư cho phát triển hạ tầng, phúc lợi xã hội, an sinh.

Các giải pháp khơi thông điểm nghẽn xác định giá đất

Để giải quyết tận gốc thực trạng này, nhiều chuyên gia đề xuất cần vận dụng linh hoạt các phương án xác định giá đất, trong đó có thể tham khảo áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất khu vực tại thời điểm năm 2015, cho những hồ sơ “lịch sử” khó thu thập thông tin. Giải pháp này phù hợp với thực tế giá thị trường từng giai đoạn, vừa đảm bảo nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp, vừa không gây thất thoát ngân sách, không làm ảnh hưởng quyền, lợi ích hợp pháp của cả nhà nước lẫn nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh cải cách hành chính, rút gọn các bước thủ tục, tăng ứng dụng số hóa trong thu thập, quản lý dữ liệu đất đai; tăng cường trách nhiệm phối hợp giữa các sở ngành liên quan; thúc đẩy sự chủ động tham mưu của địa phương lên bộ ngành trung ương trong từng trường hợp cụ thể về xác định giá đất.

Chính quyền cũng nên xem xét xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường thống nhất, cập nhật thường xuyên, minh bạch hóa quá trình xác định giá đất, xóa bỏ tình trạng “mỗi nơi một kiểu”, góp phần phòng ngừa tiêu cực, thất thoát ngân sách.

Kết luận

Nhìn lại, xác định giá đất là khâu “chốt chặn” có ý nghĩa quyết định đối với sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, đầu tư đô thị tại TP.HCM và cả nước. Nếu những vướng mắc lâu năm trong xác định giá đất được giải quyết dứt điểm, không chỉ doanh nghiệp, nhà đầu tư mà người dân, cộng đồng đều sẽ hưởng lợi.

Kinh nghiệm từ chính những ví dụ tích cực của TP.HCM đặt ra yêu cầu cấp thiết cần tháo gỡ điểm nghẽn xác định giá đất càng sớm càng tốt, để dòng chảy thị trường bất động sản vận hành thông suốt, đóng góp mạnh mẽ hơn nữa vào phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.