Thị trường đất khu công nghiệp phía Nam trong quý II/2026 ghi nhận một nghịch lý đáng chú ý: nguồn cung mới tạm thời chững lại nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn tiếp tục tăng. Trong bối cảnh quỹ đất tại TP.HCM ngày càng hạn chế, Đồng Nai và Tây Ninh đang nổi lên như những điểm đến thay thế nhờ quỹ đất lớn, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và khả năng tiếp nhận dòng vốn FDI mới.
Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đang bước vào một giai đoạn chuyển tiếp quan trọng.
Nếu như các năm trước, tăng trưởng chủ yếu được thúc đẩy bởi việc liên tục mở rộng quỹ đất khu công nghiệp, thì trong quý II/2026, nguồn cung mới gần như tạm dừng.
Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc thị trường suy yếu.
Ngược lại, nhu cầu thuê tiếp tục cải thiện, tỷ lệ lấp đầy tăng ở cả TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh, cho thấy sức hấp thụ vẫn duy trì tích cực.
Diễn biến này phản ánh một sự thay đổi trong cấu trúc thị trường: nguồn cầu đang tăng nhanh hơn nguồn cung mới trong ngắn hạn, trong khi các dự án tương lai vẫn đang được chuẩn bị để bước vào chu kỳ phát triển tiếp theo.
Quý II/2026 không ghi nhận nguồn cung đất khu công nghiệp mới
Theo Cushman & Wakefield, trong quý II/2026, thị trường đất khu công nghiệp tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam không ghi nhận nguồn cung mới.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nhiều dự án tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh vẫn đang trong quá trình hoàn thiện:
- Quy hoạch.
- Thủ tục đầu tư.
- Pháp lý đất đai.
- Giải phóng mặt bằng.
- Phát triển hạ tầng.
Sau quá trình sắp xếp và điều chỉnh địa giới hành chính, nhiều dự án cần thêm thời gian để đồng bộ quy hoạch và hoàn thiện thủ tục trước khi chính thức đưa sản phẩm ra thị trường.
Điều này khiến nguồn cung mới trong quý II tạm thời bị chững lại.
Tổng nguồn cung duy trì ở mức 36.063 ha
Tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại thị trường phía Nam trong quý II/2026 duy trì ở mức khoảng 36.063 ha.
Con số này:
- Không thay đổi so với quý I/2026.
- Tăng khoảng 4,6% so với cùng kỳ năm 2025.
Mức tăng theo năm chủ yếu đến từ các dự án đã được đưa vào hoạt động từ trước.
Việc không có thêm nguồn cung mới trong quý cho thấy thị trường hiện đang ở giai đoạn “tích lũy quỹ đất”.
Thay vì mở rộng ngay lập tức, các địa phương và chủ đầu tư đang tập trung hoàn thiện thủ tục và hạ tầng để chuẩn bị cho giai đoạn phát triển tiếp theo.
Thị trường đang bước vào giai đoạn tích lũy nguồn cung
Diễn biến quý II/2026 cho thấy nguồn cung không biến mất mà đang được “nén lại”.
Nhiều dự án lớn đã được quy hoạch hoặc đề xuất đầu tư, nhưng chưa đủ điều kiện để đưa vào khai thác thương mại.
Điều này tạo ra một khoảng trễ giữa:
Quy hoạch → chuẩn bị đầu tư → xây dựng hạ tầng → đưa đất ra thị trường.
Khoảng trễ này có thể kéo dài vài năm đối với những dự án quy mô lớn.
Vì vậy, trong ngắn hạn, quỹ đất sẵn sàng cho thuê có thể vẫn tương đối hạn chế.
Nhu cầu thuê tiếp tục cải thiện
Trái ngược với diễn biến nguồn cung, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tiếp tục tăng trong quý II/2026.
Động lực chính đến từ hai xu hướng.
Thứ nhất là việc các doanh nghiệp FDI tiếp tục mở rộng hoạt động sản xuất tại Việt Nam.
Thứ hai là sự dịch chuyển nhu cầu từ khu vực trung tâm sang các địa phương còn quỹ đất lớn hơn.
Trong bối cảnh quỹ đất công nghiệp tại TP.HCM ngày càng hạn chế, nhiều doanh nghiệp bắt đầu tìm kiếm các lựa chọn tại Đồng Nai và Tây Ninh.
Đây là hai địa phương có khả năng tiếp nhận các dự án quy mô lớn hơn.
Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường tăng lên 76,3%
Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường đạt khoảng 76,3% trong quý II/2026.
So với quý trước, tỷ lệ này tăng khoảng 1,4 điểm phần trăm.
So với cùng kỳ năm 2025, mức tăng đạt khoảng 2,2 điểm phần trăm.
Đây là tín hiệu tích cực.
Trong bối cảnh nguồn cung không tăng, việc tỷ lệ lấp đầy tiếp tục cải thiện cho thấy lượng diện tích đất công nghiệp hiện hữu đang được hấp thụ tốt.
TP.HCM có tỷ lệ lấp đầy cao nhất: 86,1%
TP.HCM tiếp tục dẫn đầu thị trường về tỷ lệ lấp đầy.
Trong quý II/2026, tỷ lệ lấp đầy tại thành phố đạt khoảng 86,1%.
Mức này:
- Tăng khoảng 1,4 điểm phần trăm so với quý trước.
- Tăng khoảng 3,3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025.
Tỷ lệ lấp đầy cao phản ánh sức hấp dẫn bền vững của TP.HCM.
Thành phố có lợi thế lớn về:
- Vị trí.
- Hệ thống giao thông.
- Cảng biển.
- Nguồn nhân lực.
- Dịch vụ tài chính.
- Logistics.
- Hệ sinh thái doanh nghiệp.
Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy càng cao cũng đồng nghĩa với việc quỹ đất có thể ngày càng hạn chế.
Quỹ đất hạn chế khiến TP.HCM phải thay đổi chiến lược
TP.HCM khó tiếp tục cạnh tranh bằng diện tích lớn như các thị trường vệ tinh.
Thay vào đó, định hướng phát triển khu công nghiệp đang chuyển sang các ngành có giá trị gia tăng cao hơn.
Các nhóm ngành có thể được ưu tiên gồm:
- Công nghệ cao.
- Điện tử.
- Bán dẫn.
- Nghiên cứu và phát triển.
- Công nghệ số.
- Logistics hiện đại.
- Công nghiệp xanh.
Mục tiêu không còn là thu hút càng nhiều nhà máy càng tốt.
Thay vào đó là tối ưu giá trị tạo ra trên mỗi hecta đất.
Đồng Nai đạt tỷ lệ lấp đầy 73,1%
Tại Đồng Nai, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp trong quý II/2026 đạt khoảng 73,1%.
Mức này:
- Tăng 1,3 điểm phần trăm so với quý trước.
- Tăng khoảng 0,3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025.
Dù mức tăng theo năm không quá lớn, Đồng Nai vẫn là một trong những thị trường có tiềm năng lớn nhất khu vực phía Nam.
Lợi thế của địa phương đến từ:
- Quỹ đất công nghiệp lớn.
- Hệ thống khu công nghiệp lâu đời.
- Mạng lưới cao tốc.
- Sân bay Long Thành.
- Khả năng kết nối cảng biển.
- Hệ sinh thái sản xuất phát triển.
Sân bay Long Thành tạo thêm động lực cho Đồng Nai
Một trong những yếu tố quan trọng nhất nâng sức hấp dẫn của Đồng Nai là Cảng hàng không quốc tế Long Thành.
Sân bay có thể tạo ra tác động lớn đối với cả bất động sản công nghiệp và logistics.
Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực:
- Điện tử.
- Công nghệ cao.
- Logistics.
- Hàng không.
- Thương mại điện tử.
- Thiết bị y tế.
- Sản phẩm giá trị cao.
có thể đặc biệt quan tâm đến những khu công nghiệp có khả năng kết nối nhanh với sân bay.
Điều này giúp Đồng Nai nâng cao vị thế trong cạnh tranh thu hút FDI.
Tây Ninh có tỷ lệ lấp đầy 60,9%
Tại Tây Ninh, tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 60,9%.
Mức này:
- Tăng 1,6 điểm phần trăm so với quý trước.
- Tăng khoảng 2,8 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025.
Mặc dù thấp hơn TP.HCM và Đồng Nai, tốc độ cải thiện tương đối tích cực.
Điều này cho thấy Tây Ninh đang dần hấp thụ thêm nhu cầu từ các thị trường truyền thống.
Tây Ninh nổi lên nhờ quỹ đất lớn
Một trong những lợi thế lớn nhất của Tây Ninh là quỹ đất.
Trong khi TP.HCM ngày càng khó mở rộng khu công nghiệp, Tây Ninh vẫn có khả năng phát triển các dự án với quy mô lớn.
Điều này đặc biệt phù hợp với các doanh nghiệp:
- Cần diện tích lớn.
- Muốn tối ưu chi phí.
- Không bắt buộc đặt nhà máy gần trung tâm đô thị.
- Có nhu cầu mở rộng trong dài hạn.
Ngoài ra, Tây Ninh còn có lợi thế trong kết nối thương mại xuyên biên giới.
Nhu cầu đang được phân bổ lại giữa các địa phương
Một trong những xu hướng quan trọng của thị trường là nhu cầu thuê đang không còn tập trung quá mạnh vào TP.HCM.
Thay vào đó, doanh nghiệp bắt đầu cân nhắc nhiều yếu tố khác nhau.
Ví dụ:
Doanh nghiệp ưu tiên vị trí trung tâm có thể chọn TP.HCM.
Doanh nghiệp ưu tiên logistics và sân bay có thể chọn Đồng Nai.
Doanh nghiệp ưu tiên quỹ đất lớn và chi phí cạnh tranh có thể chọn Tây Ninh.
Điều này giúp thị trường phát triển theo hướng cân bằng hơn.
Giá thuê trung bình đạt 186,4 USD/m²/chu kỳ thuê
Giá chào thuê đất khu công nghiệp trung bình toàn thị trường trong quý II/2026 đạt khoảng 186,4 USD/m²/chu kỳ thuê.
So với quý trước, mức giá này giảm khoảng 0,5%.
Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm 2025, giá vẫn tăng khoảng 1,7%.
Diễn biến này cho thấy mặt bằng giá khu công nghiệp phía Nam vẫn duy trì ở mức cao.
Tuy nhiên, xu hướng giữa các địa phương có sự khác biệt lớn.
Đồng Nai có giá thuê cao nhất: 189,6 USD/m²
Đồng Nai ghi nhận mức giá trung bình khoảng 189,6 USD/m²/chu kỳ thuê.
Mức này:
- Tăng khoảng 0,3% so với quý trước.
- Tăng khoảng 1,9% so với cùng kỳ năm 2025.
Đây là mức giá cao nhất trong ba thị trường được đề cập.
Điều này phản ánh lợi thế ngày càng rõ của Đồng Nai.
Địa phương vừa có nền tảng công nghiệp lớn, vừa hưởng lợi từ các dự án hạ tầng quan trọng.
Vì sao giá thuê Đồng Nai vẫn duy trì cao?
Một số yếu tố có thể lý giải mức giá tại Đồng Nai.
Thứ nhất là mạng lưới khu công nghiệp đã phát triển lâu năm.
Thứ hai là khả năng kết nối TP.HCM.
Thứ ba là vị trí gần sân bay Long Thành.
Thứ tư là khả năng kết nối với hệ thống cảng Cái Mép – Thị Vải.
Thứ năm là nguồn lao động và hệ sinh thái sản xuất hiện hữu.
Những lợi thế này giúp doanh nghiệp giảm thời gian triển khai và tối ưu logistics.
Giá thuê TP.HCM đạt 187,5 USD/m²
TP.HCM ghi nhận giá thuê trung bình khoảng 187,5 USD/m²/chu kỳ thuê.
Mức giá này:
- Tăng 1,2% theo quý.
- Tăng khoảng 6,8% so với cùng kỳ năm 2025.
Đây là mức tăng đáng chú ý.
Nguyên nhân chính đến từ sự khan hiếm quỹ đất.
Khi nhu cầu vẫn cao nhưng diện tích mới hạn chế, giá thuê có xu hướng tăng.
Quỹ đất khan hiếm tạo áp lực tăng giá tại TP.HCM
TP.HCM đang đối mặt với bài toán khó.
Nhu cầu cao nhưng nguồn cung hạn chế.
Điều này tạo ra áp lực tăng giá thuê.
Đối với doanh nghiệp có nhu cầu diện tích lớn, chi phí thuê đất tại TP.HCM có thể trở thành một rào cản.
Đây cũng là lý do nhiều doanh nghiệp bắt đầu cân nhắc Đồng Nai hoặc Tây Ninh.
Tây Ninh giảm giá để tăng sức cạnh tranh
Tại Tây Ninh, giá chào thuê trung bình đạt khoảng 179,6 USD/m²/chu kỳ thuê.
Con số này:
- Giảm khoảng 4,8% so với quý trước.
- Giảm khoảng 6,8% so với cùng kỳ năm 2025.
Đây là một diễn biến đáng chú ý.
Trong khi TP.HCM và Đồng Nai tăng giá, Tây Ninh lại giảm.
Điều này phản ánh một chiến lược cạnh tranh khác biệt.
Giá thuê thấp hơn giúp Tây Ninh hấp dẫn doanh nghiệp mới
Mức giá thấp hơn có thể giúp Tây Ninh trở thành lựa chọn phù hợp với các doanh nghiệp:
- Cần quỹ đất lớn.
- Nhạy cảm với chi phí.
- Có kế hoạch đầu tư dài hạn.
- Không cần nằm quá gần trung tâm TP.HCM.
Trong bối cảnh chi phí đầu tư tăng, chênh lệch giá thuê có thể trở thành yếu tố quyết định.
Đặc biệt với những nhà máy quy mô hàng chục hecta, khoản chênh lệch này có thể rất lớn.
Quý II/2026 đánh dấu bước chuyển sang chuẩn bị dự án lớn
Mặc dù nguồn cung hiện tại chưa tăng, nguồn cung tương lai đang được chuẩn bị mạnh.
Quý II/2026 có thể xem là giai đoạn chuyển từ:
Rà soát quy hoạch → chuẩn bị đầu tư → triển khai các khu công nghiệp quy mô lớn.
Cả TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh đều đang có kế hoạch phát triển thêm quỹ đất công nghiệp.
Đồng Nai phát triển ba khu công nghiệp quy mô 2.240 ha
Tại Đồng Nai, địa phương đang đẩy mạnh xây dựng ba khu công nghiệp trọng điểm với tổng diện tích khoảng 2.240 ha.
Đây là quy mô đáng kể.
Nếu các dự án được triển khai đúng kế hoạch, nguồn cung đất công nghiệp của Đồng Nai có thể tăng mạnh trong vài năm tới.
Tuy nhiên, định hướng không chỉ đơn thuần là tăng diện tích.
Đồng Nai đang hướng tới nâng cao chất lượng thu hút đầu tư.
Đồng Nai ưu tiên FDI chất lượng cao
Trong giai đoạn mới, Đồng Nai có xu hướng ưu tiên:
- Công nghệ cao.
- Công nghiệp hỗ trợ.
- Logistics.
- Công nghệ số.
- Điện tử.
- Ngành sử dụng ít lao động nhưng giá trị cao.
- Dự án có tiêu chuẩn ESG tốt.
Điều này phù hợp với xu hướng chung của Việt Nam trong việc chuyển từ thu hút FDI bằng số lượng sang chất lượng.
Tây Ninh quy hoạch 49 khu công nghiệp
Tây Ninh đã phê duyệt danh mục 49 khu công nghiệp với tổng quy mô khoảng 16.000 ha.
Đây là quỹ đất rất lớn.
Nếu được triển khai theo đúng lộ trình, Tây Ninh có thể trở thành một trong những trung tâm mở rộng công nghiệp quan trọng nhất phía Nam.
Quỹ đất lớn tạo điều kiện tiếp nhận:
- Nhà máy quy mô lớn.
- Logistics.
- Kho bãi.
- Công nghiệp hỗ trợ.
- Chuỗi cung ứng.
Tây Ninh có thể trở thành thị trường công nghiệp mới nổi
So với các thị trường truyền thống, Tây Ninh hiện vẫn còn nhiều dư địa.
Đây chính là lợi thế.
Khi quỹ đất tại các trung tâm ngày càng khan hiếm, các doanh nghiệp sẽ phải mở rộng bán kính tìm kiếm.
Nếu hạ tầng kết nối tiếp tục được nâng cấp, Tây Ninh có thể hưởng lợi rõ rệt.
TP.HCM xúc tiến 14 khu công nghiệp mới
TP.HCM đang xúc tiến đầu tư 14 khu công nghiệp mới với tổng diện tích khoảng 3.833 ha.
Đây là nguồn cung tiềm năng quan trọng.
Tuy nhiên, hướng đi của thành phố khác với Tây Ninh.
TP.HCM khó cạnh tranh bằng quỹ đất giá rẻ.
Thay vào đó, thành phố sẽ tập trung vào chất lượng và giá trị gia tăng.
TP.HCM hướng tới khu công nghiệp công nghệ cao
Các khu công nghiệp mới của TP.HCM được kỳ vọng ưu tiên nhiều hơn cho:
- Công nghệ cao.
- Bán dẫn.
- Công nghệ số.
- R&D.
- Công nghiệp xanh.
- Logistics công nghệ.
- Sản xuất thông minh.
Điều này phù hợp với lợi thế về nguồn nhân lực, dịch vụ tài chính và hạ tầng đô thị của thành phố.
Ba địa phương đang hình thành ba vai trò khác nhau
Một cấu trúc mới đang dần hình thành.
TP.HCM đóng vai trò trung tâm công nghệ và dịch vụ.
Đồng Nai đóng vai trò sản xuất và logistics.
Tây Ninh đóng vai trò mở rộng quỹ đất.
Ba thị trường có thể không còn cạnh tranh trực tiếp ở mọi phân khúc.
Thay vào đó, chúng bổ sung cho nhau.
Hạ tầng sẽ quyết định khả năng hấp thụ nguồn cung tương lai
Quỹ đất lớn chỉ là điều kiện cần.
Để thu hút doanh nghiệp, hạ tầng mới là yếu tố quyết định.
Doanh nghiệp quan tâm đến:
- Thời gian di chuyển đến cảng.
- Thời gian đến sân bay.
- Khả năng tiếp cận cao tốc.
- Nguồn điện.
- Nước.
- Logistics.
- Nguồn lao động.
Do đó, những khu công nghiệp có hạ tầng tốt sẽ có lợi thế lớn hơn.
Sân bay Long Thành thay đổi bản đồ bất động sản công nghiệp
Sân bay Long Thành có thể là một trong những yếu tố làm thay đổi mạnh nhất cấu trúc thị trường phía Nam.
Khi sân bay hoạt động, nhiều ngành có thể tăng nhu cầu thuê đất gần khu vực này.
Bao gồm:
- Logistics hàng không.
- Điện tử.
- Thương mại điện tử.
- Hàng hóa giá trị cao.
- Công nghệ.
- Kho lạnh.
- Dịch vụ hàng không.
Điều này đặc biệt có lợi cho Đồng Nai.
Cao tốc và vành đai thúc đẩy dịch chuyển doanh nghiệp
Ngoài sân bay, hệ thống cao tốc và vành đai đang giúp khoảng cách giữa các địa phương được thu hẹp.
Khi thời gian vận chuyển giảm, doanh nghiệp có thể chấp nhận đặt nhà máy xa trung tâm hơn.
Đây là yếu tố giúp Tây Ninh và Đồng Nai hưởng lợi.
Các doanh nghiệp không còn nhất thiết phải đặt nhà máy gần TP.HCM.
FDI tiếp tục là động lực lớn nhất
Thị trường khu công nghiệp Việt Nam vẫn phụ thuộc đáng kể vào dòng vốn FDI.
Các doanh nghiệp quốc tế tiếp tục mở rộng sản xuất tại Việt Nam nhờ:
- Chi phí cạnh tranh.
- Mạng lưới FTA.
- Vị trí gần chuỗi cung ứng châu Á.
- Chính trị ổn định.
- Hạ tầng ngày càng cải thiện.
Nếu FDI duy trì tích cực, nhu cầu thuê khu công nghiệp phía Nam có thể tiếp tục tăng.
Xu hướng “China+1” vẫn hỗ trợ Việt Nam
Nhiều tập đoàn quốc tế đang tiếp tục đa dạng hóa chuỗi cung ứng.
Việt Nam là một trong những điểm đến được hưởng lợi.
Xu hướng này thường được gọi là “China+1”.
Thay vì rời bỏ hoàn toàn Trung Quốc, doanh nghiệp bổ sung thêm nhà máy tại các quốc gia khác.
Việt Nam có lợi thế lớn nhờ vị trí địa lý gần Trung Quốc và hệ sinh thái sản xuất đang phát triển.
Bất động sản công nghiệp chuyển từ tăng diện tích sang tăng chất lượng
Một thay đổi quan trọng là thị trường ngày càng chú trọng chất lượng.
Khu công nghiệp không chỉ cần có đất.
Doanh nghiệp còn yêu cầu:
- Hạ tầng điện ổn định.
- Năng lượng xanh.
- Hệ thống xử lý nước thải.
- Tiêu chuẩn ESG.
- Nhà xưởng hiện đại.
- Logistics tốt.
- Hạ tầng số.
Điều này khiến cạnh tranh giữa các khu công nghiệp ngày càng phức tạp hơn.
ESG có thể tác động trực tiếp đến tỷ lệ lấp đầy
Các tập đoàn quốc tế ngày càng quan tâm đến ESG.
Một khu công nghiệp có tiêu chuẩn môi trường tốt có thể thu hút nhiều doanh nghiệp hơn.
Điều này đặc biệt quan trọng đối với các tập đoàn có cam kết Net Zero.
Trong tương lai, ESG có thể trở thành yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ lệ lấp đầy.
Nguồn cung chững có thể hỗ trợ mặt bằng giá
Trong ngắn hạn, việc không có nguồn cung mới có thể giúp giá thuê duy trì ổn định.
Khi nhu cầu vẫn tăng nhưng nguồn cung chưa mở rộng, những khu công nghiệp còn diện tích có thể có lợi thế.
Tuy nhiên, mức tăng giá sẽ phụ thuộc vào từng địa phương.
TP.HCM có thể tiếp tục chịu áp lực tăng giá do khan hiếm.
Đồng Nai có thể duy trì mặt bằng cao nhờ hạ tầng.
Tây Ninh có thể giữ chiến lược giá cạnh tranh để tăng hấp thụ.
Nhà đầu tư khu công nghiệp cần chuẩn bị cho chu kỳ mới
Nguồn cung tương lai tại cả ba địa phương cho thấy một chu kỳ mở rộng đang được chuẩn bị.
Trong giai đoạn này, chủ đầu tư khu công nghiệp cần chú trọng:
- Pháp lý.
- Hạ tầng.
- ESG.
- Năng lượng.
- Nguồn nhân lực.
- Nhà cung ứng.
- Logistics.
Những dự án chuẩn bị tốt sẽ có lợi thế khi nguồn cung mới chính thức ra thị trường.
Giai đoạn 2026–2028 có thể là thời kỳ tái cấu trúc mạnh
Giai đoạn 2026–2028 được kỳ vọng sẽ chứng kiến sự thay đổi rõ rệt.
TP.HCM tập trung vào ngành giá trị cao.
Đồng Nai nâng cấp chất lượng đầu tư.
Tây Ninh mở rộng quỹ đất.
Sự phân vai này có thể giúp toàn vùng phát triển cân bằng hơn.
Đất khu công nghiệp phía Nam vẫn giữ triển vọng tích cực
Mặc dù quý II/2026 không ghi nhận nguồn cung mới, các chỉ số nhu cầu vẫn tích cực.
Tỷ lệ lấp đầy tăng.
FDI tiếp tục hỗ trợ thị trường.
Nguồn cung lớn đang được chuẩn bị.
Hạ tầng liên vùng tiếp tục mở rộng.
Những yếu tố này cho thấy việc nguồn cung chững lại hiện tại nhiều khả năng chỉ mang tính tạm thời.
Nguồn cung chững nhưng thị trường chưa chững
Điểm quan trọng nhất của thị trường quý II/2026 là sự khác biệt giữa nguồn cung và nhu cầu.
Nguồn cung mới chưa xuất hiện.
Nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn tăng.
Điều này chứng minh rằng nhu cầu thực tế vẫn tồn tại.
Các doanh nghiệp đang tiếp tục tìm kiếm đất sản xuất.
Và khi quỹ đất tại TP.HCM trở nên khan hiếm hơn, Đồng Nai và Tây Ninh đang hưởng lợi từ quá trình dịch chuyển này.
Triển vọng thị trường khu công nghiệp phía Nam 2026–2028
Trong trung hạn, thị trường được kỳ vọng bước vào một chu kỳ mới khi các dự án quy hoạch hiện nay được triển khai.
Nguồn cung có thể tăng đáng kể.
Tuy nhiên, khả năng hấp thụ sẽ phụ thuộc vào chất lượng dự án.
Các khu công nghiệp có:
- Hạ tầng hoàn thiện.
- Kết nối tốt.
- Giá thuê hợp lý.
- Nguồn điện ổn định.
- Tiêu chuẩn ESG.
- Nguồn nhân lực.
sẽ có lợi thế.
Đất khu công nghiệp phía Nam đang bước vào cuộc cạnh tranh mới
Có thể thấy, thị trường khu công nghiệp phía Nam đang bước sang một giai đoạn cạnh tranh mới.
Không còn chỉ là cuộc đua mở rộng diện tích.
Mỗi địa phương đang xây dựng một lợi thế riêng.
TP.HCM cạnh tranh bằng vị trí và giá trị gia tăng.
Đồng Nai cạnh tranh bằng hạ tầng và logistics.
Tây Ninh cạnh tranh bằng quỹ đất và chi phí.
Sự phân hóa này sẽ tạo ra nhiều lựa chọn hơn cho doanh nghiệp.
Đồng thời, nó cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với các chủ đầu tư khu công nghiệp.
Trong giai đoạn 2026–2028, những dự án có khả năng kết hợp quỹ đất – hạ tầng – ESG – logistics – nhân lực sẽ có cơ hội lớn nhất để thu hút dòng vốn mới.
Thông tin nhanh về đất khu công nghiệp phía Nam quý II/2026
Tổng nguồn cung: 36.063 ha
Tăng trưởng nguồn cung theo năm: 4,6%
Nguồn cung mới trong quý: Không ghi nhận
Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường: 76,3%
TP.HCM: 86,1%
Đồng Nai: 73,1%
Tây Ninh: 60,9%
Giá thuê trung bình toàn thị trường: 186,4 USD/m²/chu kỳ thuê
Đồng Nai: 189,6 USD/m²/chu kỳ thuê
TP.HCM: 187,5 USD/m²/chu kỳ thuê
Tây Ninh: 179,6 USD/m²/chu kỳ thuê
Nguồn cung tương lai Đồng Nai: 3 KCN, khoảng 2.240 ha
Nguồn cung quy hoạch Tây Ninh: 49 KCN, khoảng 16.000 ha
Nguồn cung tương lai TP.HCM: 14 KCN, khoảng 3.833 ha
Liên hệ ngay
Nguồn tham khảo:
Truy cập miễn phí thông tin độc quyền về cho thuê kho, nhà xưởng, đất tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An, TP.HCM, …
KHU CÔNG NGHIỆP 247 là đơn vị hoạt động trong lĩnh vực mua, bán, cho thuê nhà xưởng, bất động sản. Chúng tôi tự hào là đơn vị hàng đầu cung cấp các dịch vụ bất động sản tại Việt Nam. Chúng tôi có một đội ngũ chuyên viên tư vấn bất động sản có trình độ chuyên môn cao, giàu kinh nghiệm và luôn lấy chữ TÍN làm trọng.
Phone: 0901 490 348
Email: datkhucongnghiep247@gmail.com
Website: industrialland.com.vn
