Thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam tiếp tục duy trì sức hút lớn đối với dòng vốn FDI trong năm 2026. Tuy nhiên, mùa công bố báo cáo tài chính quý II đã phản ánh một bức tranh hoàn toàn khác khi lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp ghi nhận mức giảm sâu, trong khi một số doanh nghiệp khác vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng ấn tượng.
Sự phân hóa này cho thấy ngành khu công nghiệp đang bước sang giai đoạn phát triển mới, nơi không chỉ quy mô quỹ đất mà còn tiến độ bàn giao, phương thức ghi nhận doanh thu và cơ cấu nguồn thu quyết định hiệu quả kinh doanh của từng doanh nghiệp.
Lợi nhuận nhiều “ông lớn” khu công nghiệp giảm mạnh
Quý II/2026 chứng kiến hàng loạt doanh nghiệp đầu ngành ghi nhận kết quả kinh doanh kém khả quan.
Becamex IDC giảm mạnh nhất
Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex IDC (BCM) ghi nhận:
- Doanh thu thuần gần 891 tỷ đồng, giảm 65%.
- Lợi nhuận sau thuế hơn 211 tỷ đồng, giảm 86%.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc doanh thu bất động sản giảm mạnh tới 77%, chỉ còn khoảng 524 tỷ đồng.
Lũy kế 6 tháng đầu năm:
- Doanh thu đạt gần 1.662 tỷ đồng.
- Lợi nhuận sau thuế khoảng 320 tỷ đồng.
Cả hai chỉ tiêu đều giảm trên 65% so với cùng kỳ.
Kinh Bắc (KBC) lợi nhuận giảm hơn 91%
Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc tiếp tục ghi nhận doanh thu tăng nhưng lợi nhuận lao dốc.
Quý II:
- Doanh thu đạt gần 589 tỷ đồng, tăng 16%.
- Lợi nhuận sau thuế chỉ còn hơn 34 tỷ đồng, giảm 91%.
Theo doanh nghiệp, hơn 170 ha đất khu công nghiệp đã ký hợp đồng cho thuê nhưng chưa đủ điều kiện bàn giao vì còn vướng giải phóng mặt bằng.
Điều này khiến doanh thu chưa thể ghi nhận trong quý II và dự kiến sẽ được hạch toán vào các quý cuối năm.
Sonadezi chịu áp lực từ doanh thu khu công nghiệp
Sonadezi (SNZ) cũng ghi nhận:
- Doanh thu quý II giảm khoảng 31%.
- Lợi nhuận sau thuế giảm 51%.
Đáng chú ý:
Doanh thu từ hoạt động khu công nghiệp giảm tới 73%, chỉ còn khoảng 251 tỷ đồng.
Trong 6 tháng đầu năm:
- Doanh thu đạt 2.754 tỷ đồng.
- Lợi nhuận sau thuế khoảng 732 tỷ đồng.
D2D không còn khoản doanh thu đột biến
CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (D2D) ghi nhận kết quả giảm sâu khi không còn doanh thu chuyển nhượng đất tại KCN Châu Đức như cùng kỳ năm trước.
Điều này khiến:
- Doanh thu giảm mạnh.
- Lợi nhuận gần như mất toàn bộ động lực tăng trưởng.
TIP giảm lợi nhuận vì hụt nguồn thu hợp tác
CTCP Khu công nghiệp Tín Nghĩa (TIP) ghi nhận:
- Lợi nhuận quý II hơn 53 tỷ đồng.
- Giảm khoảng 18%.
Nguyên nhân đến từ việc giảm doanh thu hợp tác với dự án Cảng Phước An.
Vì sao lợi nhuận nhiều doanh nghiệp giảm?
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự suy giảm lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp.
1. Thiếu quỹ đất đủ điều kiện bàn giao
Nhiều hợp đồng đã ký nhưng chưa hoàn tất:
- Giải phóng mặt bằng.
- Đền bù.
- Hoàn thiện pháp lý.
Do đó doanh thu chưa đủ điều kiện ghi nhận.
Đây là nguyên nhân lớn nhất ảnh hưởng đến các doanh nghiệp như Kinh Bắc.
2. Doanh thu bất động sản giảm mạnh
Doanh thu từ:
- Cho thuê đất.
- Chuyển nhượng đất.
- Bàn giao hạ tầng.
đều giảm so với cùng kỳ.
Trong khi đây là nguồn đóng góp lợi nhuận lớn nhất của phần lớn chủ đầu tư khu công nghiệp.
3. Quy định hạch toán doanh thu thay đổi
Thông tư 99 yêu cầu một số doanh nghiệp phải:
- Chuyển từ ghi nhận doanh thu một lần.
- Sang phân bổ doanh thu theo từng năm.
Điều này ảnh hưởng trực tiếp tới:
- Nam Tân Uyên (NTC).
- Sonadezi Châu Đức (SZC).
Lợi nhuận ngắn hạn vì thế bị giảm đáng kể.
4. Nguồn cung đất sẵn sàng cho thuê giảm
Sau nhiều năm tăng trưởng mạnh, lượng đất công nghiệp:
- Đã hoàn thiện hạ tầng.
- Có thể bàn giao ngay.
không còn nhiều như trước.
Điều này khiến tiến độ ghi nhận doanh thu chậm hơn.
Doanh nghiệp nào vẫn tăng trưởng?
Không phải toàn ngành đều suy giảm.
Một số doanh nghiệp vẫn đạt kết quả tích cực.
Viglacera tiếp tục tăng trưởng mạnh
Viglacera (VGC) ghi nhận:
- Doanh thu hơn 4.462 tỷ đồng.
- Tăng 38%.
Lợi nhuận sau thuế:
- Hơn 831 tỷ đồng.
- Tăng 54%.
Động lực đến từ:
- Cho thuê hạ tầng khu công nghiệp.
- Vật liệu xây dựng phục hồi.
SIP hưởng lợi từ hệ sinh thái dịch vụ
CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) tiếp tục là trường hợp nổi bật.
Quý II:
- Doanh thu hơn 2.402 tỷ đồng.
- Tăng 13%.
Lợi nhuận sau thuế:
- Hơn 447 tỷ đồng.
- Tăng 41%.
Khác với nhiều doanh nghiệp chỉ phụ thuộc vào cho thuê đất, SIP có nguồn thu ổn định từ:
- Điện.
- Nước.
- Hạ tầng kỹ thuật.
- Dịch vụ khu công nghiệp.
Các dịch vụ này đóng góp tới hơn 80% doanh thu.
IDICO giữ vững đà tăng trưởng
IDICO tiếp tục là điểm sáng của ngành.
Quý II:
- Doanh thu 2.270 tỷ đồng.
- Tăng 29%.
Lợi nhuận sau thuế:
- 663 tỷ đồng.
- Tăng mạnh so với cùng kỳ.
Trong 6 tháng:
- Doanh thu gần 3.800 tỷ đồng.
- Lợi nhuận hơn 1.001 tỷ đồng.
Doanh thu từ cho thuê đất đạt hơn 1.190 tỷ đồng, tăng khoảng 43%.
Nam Tân Uyên duy trì lợi nhuận nhờ doanh thu tài chính
Nam Tân Uyên (NTC):
- Lợi nhuận quý II gần 132 tỷ đồng.
- Tăng 36%.
Động lực chủ yếu đến từ:
- Cổ tức nhận được.
- Thu nhập tài chính.
Tuy nhiên:
- Doanh thu 6 tháng vẫn giảm khoảng 41%.
Điều này cho thấy doanh nghiệp vẫn chịu ảnh hưởng từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.
Dự báo lợi nhuận ngành tiếp tục phân hóa
Theo báo cáo của Chứng khoán ACB (ACBS):
Năm 2026:
- Doanh thu ngành bất động sản khu công nghiệp dự kiến đạt khoảng 72.400 tỷ đồng, tăng 14%.
- Lợi nhuận ròng toàn ngành ước gần 22.000 tỷ đồng, tăng 56%.
Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ nhóm doanh nghiệp chuyển đổi đất cao su sang đất khu công nghiệp như:
- GVR.
- Cao su Phước Hòa.
Các doanh nghiệp này còn được hưởng lợi từ:
- Tiền bồi thường chuyển đổi đất.
- Giá cao su duy trì ở mức cao.
- Nhu cầu phát triển hạ tầng giao thông.
Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp thuần khu công nghiệp như:
- Becamex IDC.
- Kinh Bắc.
- Sonadezi.
- Nam Tân Uyên.
- IDICO.
- SIP.
được dự báo sẽ tiếp tục có kết quả phân hóa do phụ thuộc vào tiến độ bàn giao đất, ghi nhận doanh thu và diễn biến của thị trường FDI.
Triển vọng thị trường bất động sản khu công nghiệp
Mặc dù lợi nhuận ngắn hạn của nhiều doanh nghiệp sụt giảm, triển vọng trung và dài hạn của bất động sản khu công nghiệp Việt Nam vẫn được đánh giá tích cực. Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng, dòng vốn FDI chất lượng cao, nhu cầu phát triển công nghiệp công nghệ cao và mở rộng hạ tầng logistics tiếp tục tạo dư địa tăng trưởng lớn cho ngành. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, tiến độ pháp lý thuận lợi, nguồn thu dịch vụ ổn định và mô hình khu công nghiệp tích hợp sẽ có lợi thế vượt trội trong giai đoạn tới.
Kết luận
Kết quả kinh doanh quý II/2026 cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ rệt giữa các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp. Trong khi nhiều “ông lớn” như Becamex IDC, Kinh Bắc hay Sonadezi chịu áp lực từ việc chậm ghi nhận doanh thu và nguồn cung đất hạn chế, các doanh nghiệp như Viglacera, SIP và IDICO vẫn duy trì đà tăng trưởng nhờ cơ cấu doanh thu đa dạng và khả năng khai thác hiệu quả hệ sinh thái khu công nghiệp. Điều này cho thấy yếu tố quyết định thành công không chỉ nằm ở quy mô quỹ đất mà còn ở năng lực triển khai dự án, quản trị tài chính và phát triển các dịch vụ giá trị gia tăng.
📞 Liên hệ ngay
Nguồn tham khảo:
Truy cập miễn phí thông tin độc quyền về cho thuê kho, nhà xưởng, đất tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An, TP.HCM, …
KHU CÔNG NGHIỆP 247 là đơn vị hoạt động trong lĩnh vực mua, bán, cho thuê nhà xưởng, bất động sản. Chúng tôi tự hào là đơn vị hàng đầu cung cấp các dịch vụ bất động sản tại Việt Nam. Chúng tôi có một đội ngũ chuyên viên tư vấn bất động sản có trình độ chuyên môn cao, giàu kinh nghiệm và luôn lấy chữ TÍN làm trọng.
Phone: 0901 490 348
Email: datkhucongnghiep247@gmail.com
Website: industrialland.com.vn
