Bảng giá đất có thể được điều chỉnh định kỳ 5 năm một lần

2. Kiến nghị thay đổi bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm

Dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong Luật Đất đai 2024 đã được Bộ Nông nghiệp và Môi trường đưa ra để tham vấn ý kiến. Nội dung chính của dự thảo này là đề xuất bảng giá đất được ban hành theo chu kỳ 5 năm thay vì thay đổi hàng năm như hiện nay. Việc điều chỉnh sẽ áp dụng vào ngày 1/1/2026 nếu được thông qua.

Theo đó, HĐND cấp tỉnh sẽ chịu trách nhiệm ban hành bảng giá đất phù hợp với loại đất, khu vực và vị trí. Những địa phương có sẵn bản đồ địa chính số và dữ liệu giá đất sẽ xây dựng bảng giá áp dụng cụ thể tới từng thửa đất. Ngoài ra, UBND cấp tỉnh sẽ bổ sung thêm hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) hàng năm nhằm cập nhật sát hơn biến động của thị trường. Hệ số K này là tỷ lệ tăng hoặc giảm so với các loại giá đất đã được quy định, đảm bảo tính linh hoạt và hiệu quả trong chính sách đất đai.

3. Vai trò của hội đồng thẩm định trong bảng giá đất

Một trong những điểm mới đáng chú ý trong dự thảo là việc thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất và hệ số K, do Chủ tịch UBND cấp tỉnh đứng đầu. Hội đồng này có quyền thuê các tổ chức tư vấn để xác định giá đất, đảm bảo tính chính xác và khách quan khi tính toán bảng giá.

Bảng giá đất không chỉ đóng vai trò xác định thuế, lệ phí liên quan đến đất đai mà còn ảnh hưởng đến các khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất, hay bồi thường giải phóng mặt bằng. Vì vậy, sự chính xác trong việc xây dựng bảng giá và hệ số K sẽ tối ưu hóa nguồn thu cho ngân sách cũng như đảm bảo công bằng trong việc sử dụng đất đai.

4. Bảng giá đất và bất cập hiện nay

Theo Luật Đất đai hiện hành, bảng giá đất được cập nhật hàng năm. Tuy nhiên, thực tế triển khai đã nảy sinh nhiều bất cập, đặc biệt khi sự chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp quá lớn. Bên cạnh đó, yếu tố dữ liệu không đầy đủ và phương pháp định giá phức tạp cũng dẫn đến những bảng giá đất không phản ánh được đúng giá trị thực tế trên thị trường.

Ví dụ, hiện tượng “hai giá” đất đã tồn tại từ lâu. Một mảnh đất có thể được xác định hai mức giá hoàn toàn khác nhau: giá tính nghĩa vụ tài chính thường thấp (dựa trên bảng giá đất của Nhà nước); trong khi giá giao dịch thực tế cao hơn nhiều. Hiện tượng này không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn làm gia tăng bất công bằng trong các giao dịch, đồng thời ảnh hưởng nặng đến chi phí đầu tư của doanh nghiệp và tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng.

5. Giải pháp thay đổi bảng giá đất với hệ số K linh hoạt

Việc chuyển từ chu kỳ một năm sang 5 năm để điều chỉnh bảng giá đất không chỉ giảm bớt thủ tục hành chính mà còn thúc đẩy sự thống nhất trong quản lý. Hệ số K cập nhật hàng năm sẽ đóng vai trò cầu nối, giúp điều chỉnh giá đất kịp thời với những biến động của thị trường.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, sự kết hợp giữa bảng giá đất chu kỳ 5 năm và hệ số K hàng năm sẽ làm tăng độ minh bạch khi tính các khoản thuế, phí hay tiền bồi thường. Bên cạnh đó, công thức định giá có thể bổ sung thêm dữ liệu giao dịch đầu vào từ thời điểm gần nhất để đảm bảo bảng giá phản ánh đúng giá trị tại thời điểm áp dụng.

6. Nguyên tắc thị trường: Cân bằng trong bảng giá đất

Kết hợp nguyên tắc thị trường trong định giá giúp đảm bảo công bằng và minh bạch, tránh hiện tượng “hai giá” đất đã xảy ra trước đó.

7. Tính minh bạch trong xây dựng bảng giá đất: Chính sách dài hạn

Để xây dựng bảng giá đất minh bạch, việc tích hợp công nghệ, dữ liệu thực tế và giám sát từ các bên liên quan sẽ đảm bảo tính công bằng giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.